Loi Pinel : investir malin pour payer moins d’impôts

Dispositif fiscal d’incitation à l’investissement locatif, la loi Pinel permet de réaliser jusqu’à 63 000 euros d’économie d’impôt sur 12 ans, en achetant un bien immobilier dans les zones définies et en le louant en respectant les plafonds de loyer et de ressources. Une promesse de gain alléchante, qui a permis de stimuler la construction de logements dans les zones tendues du marché locatif et de favoriser l’investissement locatif.

Mise en place en septembre 2014, remplaçant et assouplissant les modalités de la loi Duflot, la loi de défiscalisation Pinel a conquis des milliers de contribuables, séduits par la perspective d’utiliser l’investissement immobilier pour réduire leur impôt sur le revenu. Prolongée jusqu’à la fin de l’année 2017, la loi Pinel a su prouver son efficience, mais la récente extension du dispositif à la zone C suscite certaines inquiétudes.

Comprendre la loi Pinel

Portée par l’ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel, la loi Pinel a pour but de soutenir la construction de logements neufs en France et à faciliter l’accès au logement dans les secteurs où l’offre est restreinte et la demande forte. Ainsi, la loi de défiscalisation prévoit une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% du montant de votre investissement, selon la durée de votre engagement à louer votre bien, qui peut être respectivement de 6 ans (minimum), 9 ans ou 12 ans.

Visant à faciliter l’accès au logement intermédiaire et lutter contre la crise du logement, tout en dynamisant l’investissement immobilier, le dispositif Pinel est réservé à certaines zones géographiques.

Selon le degré de tension sur le marché locatif, le territoire français est divisé en différentes catégories : A bis, A, B1, B2 et C. Initialement, la loi Pinel s’appliquait uniquement aux zones A bis, A et B1. Puis, ce mécanisme a été élargi à la catégorie B2 sous dérogation de la préfecture.

Depuis début 2017, un amendement paru dans le Projet de Loi de Finances 2016, permet d’investir en zone C, sous conditions.

En quelques années, le bilan chiffré du dispositif Pinel est plutôt positif avec 440 000 permis de construire délivrés en 2016. En réalité, la loi Pinel conjuguée à la faiblesse des taux d’intérêt des crédits immobiliers et au succès du Prêt à Taux Zéro a permis une reprise du secteur du bâtiment.Les investisseurs oublient souvent que les avantages de la loi Pinel peuvent s’appliquer aussi sur les biens anciens, faisant l’objet d’une complète réhabilitation.

Quels sont les avantages d’un investissement locatif Pinel ?

Un investissement locatif en loi Pinel permet de se constituer un patrimoine immobilier, de diminuer la pression fiscale en faisant baisser ses impôts et de percevoir chaque mois des revenus locatifs.

Cette forme de défiscalisation, associée au dispositif de Prêt à Taux Zéro (PTZ) et à la faiblesse des taux d’intérêt des crédits immobiliers, a permis de stimuler particulièrement le marché de la vente et de la locataire et de stimuler le secteur de la construction.

La Fédération Française du Bâtiment (FFB) a d’ailleurs souligné les effets positifs du dispositif Pinel sur l’activité. L’organisation professionnelle s’est félicitée de ce second souffle, après plusieurs années noires. “En détail, près de 380 000 logements ont été mis en chantier en 2016, conduisant à une hausse d’activité de 7,4 % en volume”, saluant l’impact positif du PTZ et de la loi Pinel qui ont “retrouvé toute leur puissance”.

Réaliser une défiscalisation immobilière en loi Pinel permet d’obtenir des avantages financiers très intéressants :

- réduction d’impôt de 12, 18 ou 21%, soit au maximum 63 000€ pour un bien de 300 000€ avec un engagement à la location de 12 ans.
- préparer sa retraite : anticiper vos rentes du patrimoine à la retraite grâce aux loyers que vous percevrez tous les mois.
- se constituer un patrimoine.
- devenir propriétaire : votre bien est financé en partie par les loyers perçus et l’état (avec la réduction d’impôt).

Quelles sont les conditions à respecter ?

La loi Pinel a repris les principes fondamentaux de la loi Duflot, mais a assoupli les conditions d’attribution, en ramenant la durée d’engagement de location obligatoire de 9 à 6 ans et en autorisant les propriétaires bailleurs à louer à un descendant ou ascendant, à condition qu’il ne fasse pas partie du même foyer fiscal.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt en loi Pinel, le logement en défiscalisation doit respecter des critères définis par la loi :

- Le logement doit être neuf, vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou avoir fait l’objet de travaux de réhabilitation proche du neuf (sous conditions).
- Le bien doit être loué non-meublé, à titre de résidence principale pour le locataire.
- L’investissement doit se situer dans une zone dite Pinel (A bis, A, B1, B2 ou C depuis 2017).
- Le logement doit respecter les normes thermiques et les performances énergétiques en vigueur : Label BBC 2005 ou RT 2012.
- Le bailleur doit respecter les plafonds de loyers définis par la loi et réactualisés chaque année.
- Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser le plafond fixé par la loi, selon la composition du foyer fiscal et réactualisé chaque début d’année

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